■不動産投資とは?



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不動産投資とは、不動産から利益を得るために、不動産を購入して、運営するやり方です。

この投資には2通りあって、購入した不動産を賃貸して、家賃が利益になるインカムゲイン、購入した不動産価値が、購入時の金額以上の価値に上昇するのを狙う、キャピタルゲインがあります。

買ったときより、不動産価値が高騰すれば、キャピタルゲインが、ごっそり入ってきます。

キャピタルゲインには、こうした土地、建物といった不動産だけでなく、貴金属や絵画、ゴルフ会員権、株式や債券などもあるのです。

株が暴落したとかは、耳慣れているかと思います。

また、金・プラチナ積み立てなどは、有名な子役が宣伝していましたね。

バブル崩壊直後くらいまで、不動産投資は、ミドルリスク、ミドルリターンで、まずまずのオススメありました。が、近年は、物件の劣化・地価の暴落・入居者の減少により、家賃収入の目減り、空室による家賃ゼロの事態も出てきています。

街中でも、空室ありの看板が、よく見られるでしょう?昨今の異常気象や地震・地滑りで、不動産自体が壊れてしまうリスクも、ありえます。

ただ、土地のみに注目するならば、資産価値がゼロにはならない、という極論もあります。

再開発は、相変わらず続いていて、例えば、いきなり地下鉄や道路が通る、なんて状況になれば、立ち退き料の収入がとんでもない額になります。

いにしえのバブルでは、キャピタルゲインを得るために、不動産を買うのが主でした。いわゆる、土地ころがしですね。で、そこへ、悪質な地上げ屋なども出没し、社会問題にもなりました。

バブル崩壊後は、インカムゲインの不動産投資がメインです。

建物なり、土地なりを、テナントや入居者に貸すものですね。いわゆる、昔からある大家さんです。

目下、低金利、インフレが続いているので、今が投資用不動産の買い時なんて、かまびすしく言われています。

ローンが家賃収入より安いから、差し引きで利益が得られるとか、言われています。同じ貸すのでも居住用と商業用があります。どちらかと言うと商業用物件は、ハイリスクハイリターンで、ビギナーには向かないとされています。

商業用物件は、街に活気があってテナント希望者が多ければ、超高利回りになります。

が、不景気のときの賃料下落が大きいのです。居住用物件でも、建物の劣化が激しければ、家賃を値下げせざるをえなくなり、利回りが悪くなるし、建物修繕の問題が出てきます。

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■不動産投資の本来のメリットとは?

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まず、ローンを組めば、小額の自己資金で始められます。

最悪の事態でも、団体信用生命保険に強制加入するので、残りのローンはそれで返済できます。

残った家族が、残ったローンを支払わず、家賃収入という毎月の安定収入と、売却も可能な資産が残ります。

普通の生命保険のような、加入年齢による制限や、年齢による支払い額の増加、保険会社の破綻による影響もありません。

しかも、生命保険の掛け金は、金利に含まれるので、さらに払う必要はありません。

当然、入居者の分だけ、毎月、安定収入が得られます。この収入には、インフレヘッジの効果があって、預金のように、インフレに影響されないのです。

いにしえの昭和の頃は、自動販売機のジュースは100円でしたね。ですが、今は120円です。この差20%が、不動産になると、大変大きな額になります。

このように、資本主義には避けられないインフレ下で、貨幣の価値が下落しますが、土地・建物など、実物資産価格は、ほとんど変わりません。

ゆえに、現金・金融資産などだけでなく、実物資産=不動産・貴金属・宝石などにも資産を分散し、損失を回避するのが、資産運用の基本中の基本です。

また、手放したとしても、売却益が得られます。

さらに、毎年の確定申告では、税制上のメリットもあります。ただ、資産価値上昇が、インフレ率を上回らない限り、いくら物件なり貴金属なりを持っていたとしても、インフレヘッジにはなりません。

例えば、持っている土地の地価の暴落が激しいと、財産は目減りしてしまうのです。

また、アパート等の入居者がないと、家賃収入も得られません。さらに、不動産を持っていると、減価償却という名目で、必要経費を計上でき、税金が安くなるのです。

必要経費とは、事業に要ったモノ。例えば、お店ですと、事務所経費、家賃、光熱費、通信費、広告宣伝費等があります。

これをすべて申告すれば、税金がいくらか免除されます。よく、経費で落とすと言いますね。自営業者などは、領収書を書いてもらえるものは、何でも強引に必要経費にしているとか...事務所経費が、ここに含まれる点を考えると、よくわかりますね。

価償却とは、事業の会計に関する購入費用の認識と計算の方法です。

かなりのロングスパンで使用される固定資産=お店の建物、の取得すなわち設備投資に必要だった経費を、その資産が使用できる期間にわたって、配分するとみなす手続きです。

各年度の費用として配分される、とどのつまり、毎年税金が安くなるのです。


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■不動産投資の本来のデメリットとは?


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不動産投資のデメリットは、マイホームと同じようにローンを組む、すなわち借金をする点です。

借金をしてまで投資する。

仮に中学生に話しても、理解してもらえないでしょう。

我々大人は、不動産投資会社の、キレイなフローチャートなぞ、見せられると、納得してしまいますが。

この、利益が積み重なっていく絵図は、今組んだローンの利息が不変で空室も無い状態での、理想形。物価が上昇の割には、金利がいたずらに上昇してしまった時には、絵に描いた餅で終わります。

組んでいるローンの利息が増えてしまうので、家賃収入に対して、ローンを差し引いた収益が少なくなるという、困った事態が生じてくるのです。

そのうえ、空室でも出たら、悲劇的です。

だから、中学生が聞いても解らないような、儲け話は何でも、疑ってかかるのが、堅実という話です。

つまり、借金してまで投資するシステムは、金利の上昇に対しては、極めて脆弱なのです。

自己資金だけでマンションを投資できれば、問題はないのですが。

また、地震・水害・火事などの自然災害で、建物自体がダメージを受けたり、最悪、倒壊するリスクすらあります。

だから、余裕があれば、日本全国に、分散してマンションを持っておくという、リスク分散も考えられます。

あるいは、回転率は悪いけれど、沖縄に持つとか。

台風は有名ですが、地震は極めて少ないのだそうです。

それゆえ、顧客の情報を預かる、某サーバーが、沖縄に設置されているという、話も聞きます。

災害とまでいかなくても、日本は、高温多湿が基本です。

建物自体が、極めて劣化しやすいのです。それは、文化財の保護自体が、困難なのを見ると、わかりますね。

建物自体の修繕費用が、家賃収入を上回ってしまうという、笑えない話も出てきています。

また、修理してキレイにしておかないと、入居者が出ず、空室になってしまします。

それから、かなり、まとまったお金が必要となって手放す場合でも、不動産は、意外とすぐには売れないのです。

好景気の時は、劣化したアパート付きの土地でも、建築用地としての需要はありました。が、今は、不況なので、取り壊し料ウン百万円を払ってまで、手に入れたい人は少ないのです。

また、買い手がついた場合でも、手数料などの諸経費が、馬鹿にならないという、話があります。

このように、株式や先物取引と同じく、リスクがあります。

だから、玄人さんでも知らないような、コアで有効な情報を、充分集めてからでないと、数少ない勝ち組にはなれないのです。


なぜあの人はビジネスを成長させながら 同時に投資でも成功できるのか?

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